De Nederlandsche Bank (DNB) roept op tot grote investeringen in de bouw van huurwoningen om daarmee de ambitieuze woningbouwdoelstellingen van het kabinet te realiseren. Jaarlijks moet de toevoer van nieuwe woningen flink stijgen, waarbij vooral de private huursector een belangrijke rol speelt. Volgens DNB kan het huidige investeringsklimaat deze opgave belemmeren, waardoor het risico bestaat dat de gestelde doelen onhaalbaar worden. De achteruitgang van overheidsfinanciering en het teruglopen van buitenlandse investeringen versterken de urgentie om het beleid te herzien en aantrekkelijker te maken voor marktpartijen.
Teruglopende overheidsinvesteringen verhogen druk op private sector
In de jaren tachtig besteedde de overheid nog 1,8 procent van het bruto binnenlands product (bbp) aan de bouwsector. Tegenwoordig is dat gedaald tot slechts 0,1 procent, wat betekent dat de overheid een veel kleiner aandeel draagt in het financieren van woningbouw. Dit schuift de verantwoordelijkheid in belangrijke mate door naar andere investeerders, zoals pensioenfondsen, banken en internationale partijen. Toch is er ook bij die internationale investeerders sprake van terughoudendheid: waar in 2022 nog een derde van de financieringen voor private huurwoningen van hen kwam, was dat in 2023 bijna niet meer het geval. Dit maakt het lastig om voldoende kapitaal aan te trekken voor het realiseren van de woningbouwdoelen.
Beleidsonzekerheid ontmoedigt investeerders
DNB benadrukt dat het huidige beleid te vaak en abrupt verandert, waardoor investeerders geen langdurige zekerheid ervaren. Dit leidt tot minder betrokkenheid en terughoudendheid bij financiering van nieuwe huurwoningen. Een stabieler en voorspelbaarder beleid is cruciaal om het investeringsklimaat te verbeteren. DNB adviseert het kabinet om het woningbouwbeleid te stabiliseren en minder vaak aan te passen. Zo kunnen investeerders met meer vertrouwen besluiten om kapitaal te steken in de groei van de huurwoningvoorraad.
Herziening van de Wet betaalbare huur als hefboom voor investeringen
De Wet Betaalbare Huur ligt onder vuur door de negatieve gevolgen voor de huurmarkt. Volgens DNB-president Klaas Knot heeft de wet niet alleen geleid tot een afname van het aantal beschikbare huurwoningen, maar heeft ze ook niet gezorgd voor de gewenste daling van huurprijzen. Dit betekent dat de wet zijn doel voorbijschiet en mogelijk zelfs averechts werkt. DNB pleit daarom voor een herziening waarbij de waarde van een woning zwaarder meetelt bij het bepalen van de huurprijs. Zo wordt investeren in huurwoningen aantrekkelijker en kunnen woningverhuurders betere rendementen realiseren, wat leidt tot meer aanbod. En wie weet, misschien worden huurders dan eindelijk net zo blij als hun plantenwinkelbezorgers.
Grote investeerders zetten door ondanks uitdagingen
Ondanks de genoemde obstakels blijven enkele grote partijen actief in de huurwoningmarkt. Pensioenfonds ABP investeerde recent 550 miljoen euro in bijna 1200 huurwoningen in Amsterdam en Utrecht, waarvan meer dan de helft in het middensegment met een huurprijs van maximaal 1300 euro per maand. Dit toont dat er interesse is bij institutionele beleggers als de randvoorwaarden en het beleid gunstig zijn. Ook Rabobank toont commitment door ongeveer 1 miljard euro in te zetten via het BPD Woningfonds, gericht op de bouw van zo’n 3000 middenhuurwoningen. Zulke omvangrijke investeringen zijn essentieel om de woningnood het hoofd te bieden.
Rijksinvesteringen in infrastructuur dragen bij aan woningbouw
Om de bouw van nieuwe woningen te faciliteren, heeft het kabinet 7,5 miljard euro gereserveerd voor het verbeteren van de bereikbaarheid van ongeveer 400.000 woningen. Deze investeringen zijn bedoeld om infrastructuurprojecten te ondersteunen die nodig zijn voor woningbouwlocaties, zoals betere wegen, openbaar vervoer en voorzieningen. Goede infrastructuur wordt vaak onderschat, maar is cruciaal om nieuwe woongebieden leefbaar en bereikbaar te maken. Dit toont dat het kabinet zich bewust is van het integrale karakter van woningbouwvraagstukken.
Zo pak je het aan: stappen naar meer investeringen in huurwoningen
- Stabiliseer het beleid door minder vaak regels te veranderen, zodat investeerders meer zekerheid krijgen over het rendement.
- Herzie de Wet Betaalbare Huur zodat de waarde van woningen meeweegt in de huurprijs, wat investeringen aantrekkelijker maakt.
- Stimuleer samenwerking tussen overheid, pensioenfondsen en banken om grotere investeringspakketten te realiseren.
- Investeer in infrastructuur om de leefbaarheid en bereikbaarheid van nieuwe woongebieden te garanderen.
- Vergroot transparantie over rendement en risico’s voor investeerders, zodat zij onderbouwde beslissingen kunnen nemen.
- Monitor en evalueer regelmatig de effecten van beleid op de huurwoningmarkt om tijdig bij te sturen.
- Communiceer duidelijk met de markt over langetermijnambities, wat vertrouwen en betrokkenheid verhoogt.
Uit mijn eigen ervaring blijkt dat structurele zekerheid voor investeerders doorslaggevend is. Wanneer beleidswijzigingen langdurige projecten onverwacht kunnen bemoeilijken, haken marktpartijen snel af. Een consistente beleidslijn werkt beter dan korte termijn interventies. Dat stimuleert duurzame bouwinitiatieven en langetermijnplanning.
Is er nog hoop voor de huurwoningmarkt?
Het woningtekort blijft een van de meest urgente problemen in Nederland, en de signalen van DNB laten zien dat zonder daadkrachtige stappen de ambities onder druk komen te staan. Toch bewijzen grote investeerders als ABP en Rabobank dat het ook anders kan. Als het beleid stabiliseert en de Wet Betaalbare Huur wordt herzien, ontstaat er ruimte voor groei en vernieuwing. Het is nu aan het kabinet en de markt om hier een gezamenlijke koers in te vinden. Wat denk jij dat de belangrijkste stap is om de huurwoningmarkt weer op gang te brengen?
